Deutsche Wertermittlung
Die in Deutschland gängige Ermittlung des Wertes eines bebauten oder unbebauten Grundstückes basiert im Wesentlichen auf den normierten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV):
Mit diesen Verfahren wird der Verkehrswert nach der Definition des Paragraph 194 BauGB (Bau-Gesetz-Buch) ermittelt. Es handelt sich hierbei um einen Wert, der insbesondere ohne die Berücksichtigung besonderer und/oder persönlicher Umstände als Preis zu erzielen wäre.
Ertragswertverfahren
In der Mehrzahl der Bewertungsfälle richtet sich der Wert der Immobilie nach den zu erzielenden Erträgen.
Hierbei sind detaillierte Informationen über aktuelle Mietvertragsabschlüsse ebenso notwendig wie Kenntnisse über die mittel- und langfristige Entwicklung am Standort der Immobilie. Auch die tatsächlichen Mietverhältnisse müssen berücksichtigt werden.
In diesem Verfahren findet, im Unterschied zu internationalen Verfahren, eine Aufspaltung der Erträge aus den baulichen Anlagen einerseits und dem Grundstück andererseits statt.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren wird insbesondere zur Ermittlung von Grundstückswerten herangezogen.
Das zu begutachtende Grundstück ist dabei mit einer Anzahl anderer aktueller Veräußerungsfälle von Grundstücken vergleichbar zu machen. Die Vergleichbarkeit bezieht sich u. a. auf die Lage (Makro- wie Mikro-Standort), die Größe, den Zuschnitt sowie die möglichen baulichen Ausnutzungen.
Sachwertverfahren
Der Sachwert ergibt sich aus dem Wert des Bodens und dem Wert der baulichen Anlagen.
Die baulichen Anlagen werden auf der Basis von Normalherstellungskosten (z. B. NHK 2010) berechnet. Das Alter des Gebäudes, eventuelle Bauschäden und/oder Baumängel finden ebenso Berücksichtigung wie weitere wertbeeinflussende Umstände.
Das Sachwertverfahren wird dort angewandt, wo eine Wertbestimmung nicht über die Ermittlung von Erträgen oder Vergleichen möglich ist. Häufig findet es auch als Kontrollwert Anwendung.
